Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили обзор 10 основных тенденций в сегменте коммерческой недвижимости (офисной и торговой), которые получили развитие в 2015 году и продолжатся в 2016. Среди них ротация арендаторов, полный отказ от долларовых арендных ставок, оптимизация расходов на аренду, сокращение затрат на строительство, спрос на трансформируемые пространства и поиск новых форматов, рост доли вакантных площадей и замедление темпов ввода новых площадей, а также продолжающий уход иностранных брендов.
1. Ротация арендаторов
«Весь 2015 год на рынке наблюдалась активная ротация арендаторов – за год одно и то же помещение могло сменить несколько компаний. Арендаторы покидали старые офисы, если им не удавалось договориться о снижении арендных ставок или отмене ежегодной индексации. Те арендодатели, которые не пошли на уступки, потеряли клиентов, поскольку при высокой вакантности коммерческих площадей у арендаторов был большой выбор. На сегодняшний день самые низкие арендные ставки предлагаются в проектах, которые недавно вышли на рынок и еще не успели заполниться. При этом правообладатели придерживаются гибкой ценовой политики и в ходе переговоров первоначально озвученные ставки могут быть снижены до 15%», – комментирует Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.
2. Полный отказ от номинирования арендных ставок в валюте
В 2015 году арендодатели старались как-то зафиксировать долларовые арендные ставки с помощью валютного коридора, однако в 2016 году такая практика постепенно «сойдет на нет» из-за стремительной девальвации рубля. Уже сейчас в офисах класса B долларовые арендные ставки – большая редкость, а в классе A – более половины собственников перешли к рублевым ставкам.
3. Сокращение затрат на аренду офисов
Снижение затрат на аренду офисов будет производиться за счёт сокращения сотрудников, увеличения количества «удалённых» рабочих мест, аренды более низких по классу помещений. Если бизнес не имеет представительских функций, и для клиентского потока более «скромный» офис не будет сигнализировать о финансовых проблемах компании, арендаторы иду на снижение класса арендуемого бизнес-центра. В среднем перейдя из класса A в класс B можно сэкономить порядка 30% на арендных платежах, а также на эксплуатационных расходах.
4. Для операторов торговли – оптимизация занимаемых площадей
Торговые операторы также будут стремиться к сокращению расходов, в первую очередь, за счет оптимизации занимаемых площадей путем уменьшения ассортимента и сдачи в субаренду высвобождаемой площади.
5. Сокращение затрат на строительство
В 2015 году турецкий холдинг Enka сократил параметры проекта, который должен был быть построен на месте ТЦ «Капитолий» в Марьиной роще, и отказался от строительства подземной части. Подобные случаи пересмотра параметров проектов будут отмечаться в 2016 году. Среди возможных способов сокращения затрат на строительство – обустройство паркинга на нулевом или первом этаже, в стилобате и, соответственно, отказ от подземной части, сокращение этажности, отказ от офисной части и т.д.
6. Спрос на трансформируемые пространства
Увеличится доля проектов, в которых предусмотрена возможность быстрой трансформации одной функции в другую: например, апартаменты можно переделать в офисы, и наоборот.
7. Рост доли вакантных площадей в офисной и торговой недвижимости
Уровень вакантных офисных площадей продолжит расти – если в 2015 году этот показатель в сегменте офисной недвижимости класса A достигал 25%, а класса B – 18-20%, то в 2016 году он может еще увеличиться.
8. Уход иностранных брендов
Скорее всего, в 2016 году иностранные бренды продолжат закрывать свои российские магазины. В меньшей степени эта тенденция затронет низкий и средний ценовой сегмент.
9. Поиск новых торговых форматов
Собственники и управляющие компании действующих торговых центров в 2016 году будут находиться в поисках новых форматов, способных если не увеличить повсеместно сокращающийся трафик посетителей, то хотя бы удержать его от существенного спада и заполнить высвобождающиеся площади. Повышенное внимание будет уделяться сфере развлечений, особенно в формате «семейного отдыха». Кроме того, в торговых центрах всё чаще будут появляться арендаторы, предлагающие образовательные услуги (различные учебные центры, танцевальные классы и т.д.).
10. Замедление темпов ввода новых площадей
В 2016 году на рынке коммерческой недвижимости ожидается дальнейшее сокращение темпов ввода новых площадей, однако его масштабы предсказать пока сложно, ряд правообладателей находятся в стадии принятия решений о дальнейшей судьбе того или иного участка.